Vi phạm hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật

vi phạm hợp đồng thuê nhà

Vi phạm hợp đồng thuê nhà nói riêng và vi phạm hợp đồng nói chung là tình trạng xảy ra rất thường xuyên trong các giao dịch dân sự, thương mại, kinh tế,… Vậy phải hiểu như thế nào về loại vi phạm hợp đồng này ? Cùng Luật Nam Sơn giải đáp thắc mắc qua bài viết sau.

vi phạm hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà là gì ?

Pháp luật Việt Nam không giải thích cụ thể Hợp đồng thuê nhà là gì mà loại hợp đồng này chỉ được định nghĩa thông qua Hợp đồng thuê tài sản.

Điều 472 BLDS 2015 quy định:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Xét về bản chất, hợp đồng thuê nhà là hợp đồng thuê tài sản và mang đầy đủ những đặc điểm của hợp đồng thuê tài sản. Phần lớn những chủ thể có nhu cầu giao kết hợp đồng này với mục đích để ở, để kinh doanh hoặc có thể là vừa để ở và kinh doanh.

Thế nào là vi phạm hợp đồng thuê nhà ?

Vi phạm hợp đồng thuê nhà là hành vi không thực hiện hoặc thực hiện không đúng những nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng. Nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng là những nghĩa vụ đã được ghi nhận trong các điều khoản của hợp đồng hoặc được pháp luật điều chỉnh hợp đồng đó quy định.

Vi phạm hợp đồng thuê nhà thường được biểu hiện dưới hai dạng: Vi phạm của các chủ thể đối với hợp đồng đã giao kếtVi phạm quy định của pháp luật khi giao kết hợp đồng thuê nhà.

Dạng vi phạm thứ nhất: Vi phạm của các chủ thể đối với hợp đồng thuê nhà đã giao kết.

Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của Bên cho thuê bao gồm: (i) Nghĩa vụ giao tài sản thuê; nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê; (ii) Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê; Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê; (iii) Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích; (iv) Nghĩa vụ trả tiền thuê; (v) Nghĩa vụ trả lại tài sản thuê, (vi) và những nghĩa vụ, trách nhiệm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Những vi phạm do lỗi của các chủ thể giao kết hợp đồng bắt nguồn từ việc một trong các bên không thực hiện, thực hiện không đầy đủ các thỏa thuận ghi trong hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật. Chẳng hạn, bên A cho bên B thuê nhà để ở. Sau một thời gian sử dụng, bên B cải tạo ngôi nhà đó thành quán cà phê để kinh doanh khi chưa được sự đồng ý của bên A è Bên B vi phạm nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích.

Nguyên nhân:

  • Sau khi giao kết hợp đồng thì phát hiện mình bị “hớ” nên không tiếp tục thực hiện hợp đồng;
  • Không còn khả năng thực hiện hợp đồng hoặc cố ý gian lận kéo dài thời gian thực hiện nghĩa vụ để có lợi cho mình;
  • Một hoặc cả hai bên tìm cách thực hiện theo hướng có lợi cho mình hoặc do hiểu sai nội dung của hợp đồng đã ký.

Dạng vi phạm thứ hai: Vi phạm quy định của pháp luật khi giao kết hợp đồng thuê nhà.

Vi phạm quy định pháp luật khi giao kết hợp đồng thuê nhà là hành vi trái pháp luật và có lỗi do một hoặc cả hai bên trong hợp đồng thực hiện làm xâm hại đến quan hệ xã hội được pháp luật bảo vệ. Dạng vi phạm này thường được biểu hiện qua:

  • Giao kết hợp đồng không đúng đối tượng chủ thể. Nghĩa là người tham gia giao kết không có tư cách để ký kết hợp đồng (Ví dụ: Người thuê nhà giao kết hợp đồng với người không phải là chủ sở hữu của ngôi nhà, cũng không được chủ sở hữu ủy quyền ký hợp đồng thuê)
  • Giao kết hợp đồng không tuân thủ hình thức hợp đồng đã được pháp luật quy định. Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản”. Trường hợp hợp đồng thuê nhà được giao kết bằng hình thức khác không phải văn bản là vi phạm quy định về hình thức.
  • Hợp đồng thể hiện không rõ ràng và thiếu các nội dung cơ bản của hợp đồng. Đây là dạng vi phạm khá nhiều do sự thiếu hiểu biết hoặc lợi dụng sự thiếu hiểu biết của một bên để lập hợp đồng mà nội dung của mỗi loại hợp đồng lại không bảo đảm theo quy định của pháp luật về các nội dung cơ bản của hợp đồng đó. Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định về những nội dung buộc phải có trong hợp đồng về nhà ở. Theo đó, hợp đồng thuê nhà phải bao gồm: Thông tin bên thuê; Mô tả đặc điểm nhà ở; Giá thuê và phương thức thanh toán; Thời hạn thuê; Thời gian giao – trả nhà; Quyền và nghĩa vụ các bên; Cam kết của các bên; Thỏa thuận khác; Hiệu lực hợp đồng; Thời điểm giao kết; và Chữ ký, dấu (nếu có) của các bên.
  • Nội dung hợp đồng do các bên ký kết không bảo đảm các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, trung thực. Trường hợp này xác định do một hoặc nhiều bên đã có sự lừa dối hoặc có thủ đoạn ép buộc bên kia giao kết với nội dung áp đặt nhằm tạo lợi thế tuyệt đối cho mình.
  • Đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật. Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định về các trường hợp bên cho thuê và bên thuê nhà ở được quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà. Ngoài những trường hợp đó, bất kỳ hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng nào khác đều là trái luật.

Biện pháp xử lý khi vi phạm hợp đồng thuê nhà

Khi phát sinh vi phạm hợp đồng thì vấn đề mâu thuẫn và tranh chấp là không thể tránh khỏi. Vấn đề đặt ra là giải quyết như thế nào để có cân bằng lợi ích đôi bên hoặc cho bản thân mình bằng các biện pháp phù hợp với quy định pháp luật. Chương XII Luật nhà ở 2014 quy định về việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở. Theo đó, để có thể xử lý có hiệu quả các vi phạm hợp đồng xảy ra, tùy theo tính chất sự việc mà có thể tiến hành một hoặc các biện pháp sau:

  • Thương lượng – Hòa giải;
  • Khiếu nại – Tố cáo;
  • Đơn phương hủy bỏ hoặc đình chỉ hợp đồng;
  • Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Vi phạm hợp đồng thuê nhà là một vấn đề thường xuyên xảy ra. Người dân thường không quan tâm đến nội dung hợp đồng thuê cho đến khi xảy ra tranh chấp. Và kể cả khi có tranh chấp rồi cũng không biết xử lý như thế nào để bảo đảm được quyền lợi tối đa cho mình. Hiểu được căn nguyên của vấn đề, Luật Nam Sơn với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực hợp đồng, tư vấn giải quyết tranh chấp cam kết sẽ mang đến một dịch vụ pháp lý hoàn hảo nhất cho Quý Khách hàng.

Nếu có bất kỳ các vấn đề nào gặp khó khăn đừng ngần ngại liên hệ Luật Nam Sơn để được hỗ trợ trực tiếp bởi Luật sư Hà, Luật sư Trung và các Luật sư giàu kinh nghiệp khác.

Điện thoại: 1900.633.246

Gmail: Luatnamson79@gmail.com

1900.633.246 tv.luatnamson@gmail.com Follow on facebook