Mua đất khai hoang không có giấy tờ có hợp pháp không?

Mua đất khai hoang không có giấy tờ có hợp pháp không?

Đất khai hoang chủ yếu được hình thành từ những năm 90 trở về trước và được sử dụng khá phổ biến. Vậy mua đất khai hoang không có giấy tờ có hợp pháp không?

Mua đất khai hoang không có giấy tờ có hợp pháp không?

Đất khai hoang là gì?

Hiện nay pháp luật đất đai không có quy định hay giải thích thế nào là đất khai hoang.

Trước ngày 27/11/2017, đất khai hoang được quy định rõ tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT như sau: “Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.”.

Tuy nhiên, đây không phải văn bản quy phạm pháp luật chuyên về đất đai và Thông tư này đã hết hiệu lực từ ngày 27/11/2017.

Đất khai hoang là cách gọi phổ biến của người dân, căn cứ vào thực tiễn sử dụng và nguồn gốc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thể hiểu như sau:

Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác mà thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Việc sử dụng đất khai hoang là sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật.

Đất khai hoang có được chuyển nhượng không?

Đất khai hoang được phép chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo đó, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng đất khai hoang khi có đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

 

Do đó, đất khai hoang vẫn được chuyển nhượng như các loại đất khác khi đất đó đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi hành án và còn thời hạn sử dụng.

Mua đất khai hoang không có giấy tờ có hợp pháp không?

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng, mua bán đất như sau:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, có thể thấy, mua bán đất hợp pháp cần phải đảm bảo các điều kiện mà pháp luật đưa ra mà điều kiện đầu tiên tại Điều 188 là đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?

Đất khai hoang trên thực tế chủ yếu là đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 và hướng dẫn bởi các Điều 20, 21, 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:

Điều kiện 1: Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

Điều kiện 2: Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn.

Điều kiện 3: Nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp 2: Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) và không vi phạm pháp luật đất đai:

Khi hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận chỉ một số trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 3: Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014, cụ thể:

– Căn cứ khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng (loại đất chưa xác định mục đích sử dụng) thì xử lý như sau:

+ Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh và mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.

Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

+ Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc quy hoạch cho mục đích như trên thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Riêng trường hợp sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận.

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hạn mức do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. (nếu vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê)

Như vậy, dù là đất khai hoang nhưng chỉ cần có đủ điều kiện theo quy định trên sẽ được cấp Giấy chứng nhận.

Trên đây là toàn bộ quy định của pháp luật về Mua đất khai hoang không có giấy tờ có hợp pháp không? Luật Nam Sơn xin gửi đến quý bạn đọc. Trường hợp có các thắc mắc cần giải đáp liên quan đến pháp luật quý bạn đọc có thể liên hệ Luật Nam Sơn để được tư vấn trực tiếp bởi Luật sư HàLuật sư Trung và các Luật sư có kinh nghiệm khác.

Hotline: 1900.633.246,

Email: Luatnamson79@gmail.com

1900.633.246 tv.luatnamson@gmail.com Follow on facebook