Hợp đồng theo mẫu mua bán căn hộ chung cư 2022: Chủ thể và đối tượng

Hợp đồng theo mẫu

Hợp đồng theo mẫu mua bán căn hộ chung cư 2022: Chủ thể và đối tượng

Hợp đồng theo mẫu

Ở Việt Nam, nhắc đến chung cư, có thể hiểu là một tòa nhà cao tầng, bên trong là các căn hộ khép kín với nhiều kích cỡ, giá thành khác nhau, dùng vào mục đích để ở là chính. Chung cư thường xuất hiện ở các thành phố lớn, sự tập trung đông dân cư do quá trình đô thị hóa đã làm tăng nhu cầu về nhà ở. Việc xây dựng nhà chung cư là cần thiết để tiết kiệm diện tích, đáp ứng nhu cầu về nhà ở đối với nhiều tầng lớp khác nhau.

Chung cư được coi như giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở của các tầng lớp lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp (như giáo viên, viên chức, công chức nhà nước…) trong điều kiện gia tăng dân số cơ học khiến giá đất ngày càng trở nên đắt đỏ.

Theo pháp luật nước ta, nhà chung cư là nhà có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Hiện nay, chưa có quy định cụ thể về khái niệm của hợp đồng mua bán chung cư, có thể hiểu hợp đồng mua bán chung cư là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, là sự thỏa thuận của các bên, bên bán giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ cho bên mua, bên mua trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Vì cũng là một loại hợp đồng nên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải tuân thủ theo các quy định về hợp đồng trong Bộ luật Dân sự 2015. Hợp đồng phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Chủ thể của hợp đồng

Đối với bên bán căn hộ, ngoài các điều kiện để làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại theo Điều 21 Luật Nhà ở 2014 đã nêu ở phần trên còn phải đáp ứng các quy định về Kinh doanh bất động sản tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Tóm lại, bên bán trong hợp đồng theo mẫu mua bán căn hộ chung cư dự án là chủ đầu tư “đủ điều kiện” Kinh doanh bất động sản, cụ thể:

Một là, doanh nghiệp hoặc hợp tác xã thành lập hợp pháp. Tuy nhiên, kinh doanh nhà ở nói riêng và KDBĐS nói chung đòi hỏi phải được tổ chức hết sức chặt chẽ, có khả năng tài chính mạnh, nên thực tế các hợp tác xã kinh doanh nhà ở nói chung chiếm số lượng không lớn mà chủ yếu là các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở, trong đó phổ biến là công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn.

Hai là phải có năng lực tài chính đủ điều kiện luật định và có giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Kinh doanh bất động sản.

Đối với bên mua căn hộ thì chia thành hai chủ thể là tổ chức và cá nhân.

Đối với tổ chức trong nước, theo khoản 3 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 thì thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập. Đối với tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2014, nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về Kinh doanh bất động sản.

Đối với cá nhân trong nước, theo điểm a khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Đối với cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, theo điểm b khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Ngoài ra, đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

Quy định này xuất phát từ việc căn hộ chung cư có giá trị rất lớn, liên quan đến quyền cư trú của cá nhân, nên pháp luật phải giới hạn số lượng căn hộ chung cư trong một nhà chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu.

Đối tượng của hợp đồng

Vì căn hộ chung cư theo dự án là loại tài sản hình thành trong tương lai, nên Luật KDBĐS 2014 có quy định điều chỉnh riêng về loại tài sản này. Cụ thể tại khoản 1 Điều 55 có quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

“Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

Như vậy, Luật Nam Sơn đã giải đáp cho các bạn hiểu quy định của pháp luật về chủ thể và đối tượng trong hợp đồng theo mẫu mua bán căn hộ chung cư. Trong trường hợp quý khách có bất kỳ thắc mắc cần giải đáp liên quan đến hợp đồng theo mẫu nói riêng và pháp luật nói chung, quý khách có thể liên hệ qua:

Hotline 1900.633.246;

Email: Luatnamson79@gmail.com để được tư vấn trực tiếp bởi Luật sư HàLuật sư Trung và các Luật sư có kinh nghiệm khác.

1900.633.246 tv.luatnamson@gmail.com Follow on facebook