Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 2022: Nội dung và trình tự, thủ tục ký kết

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 2022: Nội dung và trình tự, thủ tục ký kết

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Nội dung hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải tuân theo các nội dung của hợp đồng về nhà ở quy định tài Điều 121 Luật Nhà ở 2014 như: Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu; Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó,…

Về thanh toán, đối với mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 việc thanh toán sẽ được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại được thanh toán khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Trình tự, thủ tục ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Trước khi bán hoặc cho thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê, thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do.

Quy định này nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư tham gia huy động vốn góp của người dân, sau đó không chịu trách nhiệm về việc hoàn thành dự án. Tuy nhiên, quy định vẫn có những bất cập nhất định:

Một là, làm phát sinh chi phí bảo lãnh tính trên giá trị sản phẩm nhà ở mà chủ đầu tư phải trả cho ngân hàng, tạo gánh nặng tài chính lên cho người mua, trực tiếp làm tăng giá bất động sản.

Hai là, làm phát sinh thêm thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp, đi ngược lại xu hướng cải cách thủ tục hành chính hiện nay do trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và phải chờ đợi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trả lời bằng văn bản trong thời hạn 15 ngày rồi mới được phép giao dịch. Chưa kể khoảng thời gian 15 ngày có thể là quá ngắn để Sở Xây dựng có thể thẩm định một cách chính xác tính pháp lý của dự án.

Thứ ba, quan hệ bảo lãnh là quan hệ ba bên, phải có bên nhận bảo lãnh hay bên thụ hưởng bảo lãnh, tức là người mua nhà. Nghĩa là muốn ngân hàng bảo lãnh thì cần phải có Hợp đồng mua bán nhà giữa chủ đầu tư và người mua làm căn cứ bảo lãnh, xác định nghĩa vụ của chủ đầu tư để cấp bảo lãnh. Tuy nhiên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 yêu cầu trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có bảo lãnh từ ngân hàng về nghĩa vụ tài chính.

Nhằm tháo gỡ vướng mắc này, Ngân hàng nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư số 07/2015 về bảo lãnh ngân hàng. Điều 12 thông tư này đã được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam: “Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.”

Về hình thức, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải lập thành văn bản và phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, khoản 1 Điều 42 Luật Nhà ở 2014 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định các hợp đồng kinh doanh bất động sản, gồm cả hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng chỉ cần lập bằng văn bản, còn việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Quy định thiếu thống nhất về hình thức hợp đồng giữa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 sẽ gây khó cho việc thực thi pháp luật trên thực tế, nhất là trong bối cảnh các bên tham gia giao dịch bất động sản vẫn còn hạn chế về kiến thức pháp luật, về mối quan hệ giữa giữa luật chung và luật riêng.

Như vậy, Luật Nam Sơn đã giải đáp cho các bạn hiểu quy định của pháp luật về nội dung và trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Trong trường hợp quý khách có bất kỳ thắc mắc cần giải đáp liên quan đến pháp luật, quý khách có thể liên hệ qua:

Hotline 1900.633.246;

Email: Luatnamson79@gmail.com để được tư vấn trực tiếp bởi Luật sư HàLuật sư Trung và các Luật sư có kinh nghiệm khác.

1900.633.246 tv.luatnamson@gmail.com Follow on facebook