Đất đang thế chấp có thể thực hiện mua bán được không? Năm 2022

Đất đang thế chấp

Đất đang thế chấp có thể thực hiện mua bán được không? Năm 2022

Đất đang thế chấp

Hiện nay việc mua bán đất trở thành một việc phổ biến, nhiều người dân đi mua đất cho bản thân. Tuy nhiên không ít trường hợp mua trúng đất đang thế chấp. Hay đất của mình đang thế chấp nhưng lại muốn bán cho người khác để kiếm thu nhập. Vậy đất đang thế chấp có thực hiện mua bán được hay không/ Bài viết dưới đây Luật Nam Sơn sẽ giúp các bạn hiểu hơn về vấn đề này.

Đất đang thế chấp là gì?

Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự…

Điều kiện chuyển nhượng mua bán đất

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi có đủ các điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

(2) Đất không có tranh chấp;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất (đất còn thời hạn đối với loại đất có thời hạn).

Đất đang thế chấp có chuyển nhượng, mua bán được không?

Căn cứ khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp thì phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

Trên thực tế nếu bên nhận thế chấp là ngân hàng thì rất ít khi đơn vị này đồng ý cho chuyển nhượng. Riêng trường hợp người nhận thế chấp là cá nhân thì dễ thỏa thuận hơn.

Nếu người nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng thì bản chất người nhận chuyển nhượng “thế chỗ” bên thế chấp.

Tóm lại, điều kiện chuyển nhượng đất đang thế chấp ngoài việc đáp ứng điều kiện như trường hợp thông thường phải có thêm điều kiện là được bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng. Việc sang tên chỉ hoàn tất khi được đăng ký vào sổ địa chính.

Thủ tục đăng ký chuyển nhượng, mua bán đất đang tranh chấp khi người nhận thế chấp đồng ý

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Bước 2: Khai thuế, phí chuyển nhượng

Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai (đăng ký sang tên)

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Trường hợp mua bán đất đang thế chấp khi người nhận thế chấp không đồng ý cho chuyển nhượng

Bước 1: Đặt cọc

Bên đặt cọc (người dự định mua) đặt cọc cho bên thế chấp với số tiền bằng số tiền mà người có đất còn nợ.

Mức đặt cọc cao xuất phát từ những lý do sau:

(1) Có đủ tiền để giải chấp (đủ tiền rút Sổ đỏ về)

Người muốn chuyển nhượng đất đang thế chấp chủ yếu là người rất cần tiền, sẵn sàng chuyển nhượng với giá rẻ hơn giá thị trường. Tuy nhiên, họ là người không có đủ tiền, thậm chí là không có tiền để trả cho bên nhận thế chấp.

Do vậy, cần thiết phải đặt cọc bằng với số tiền bên thế chấp đang nợ để có đủ điều kiện giải chấp.

(2) Đặt cọc cao đồng nghĩa với mức phạt cọc cao nên bên nhận đặt cọc ít có khả năng không bán hoặc bán cho người khác.

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bước 2: Trả nợ, rút Sổ đỏ và giải chấp (xóa đăng ký thế chấp)

Tại bước này người mua nên đi cùng người thế chấp để thực hiện các thủ tục trả nợ, rút Sổ đỏ, Sổ hồng và tiến hành xóa đăng ký thế chấp (giải chấp).

Sau khi tiến hành xóa đăng ký thế chấp thì các bên thực hiện chuyển nhượng như trường hợp thông thường, cụ thể:

Bước 3: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Bước 4: Khai thuế, phí chuyển nhượng

Bước 5: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)

Trên đây là toàn bộ quy định của pháp luật về Đất đang thế chấp có thể thực hiện mua bán được không? Năm 2022. Luật Nam Sơn xin gửi đến quý bạn đọc. Trường hợp có các thắc mắc cần giải đáp liên quan đến pháp luật quý bạn đọc có thể liên hệ Luật Nam Sơn để được tư vấn trực tiếp bởi Luật sư HàLuật sư Trung và các Luật sư có kinh nghiệm khác.

Hotline: 1900.633.246,

Email: Luatnamson79@gmail.com 

1900.633.246 tv.luatnamson@gmail.com Follow on facebook