Đặt cọc khi mua đất và 04 cam kết nên có trong Hợp đồng đặt cọc

đặt cọc khi mua đất

Đặt cọc khi mua đất và 04 cam kết nên có trong Hợp đồng đặt cọc

Đặt cọc khi mua đất là việc bên mua đất giao cho bên bán một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Dưới đây 04 cam kết mà Luật Nam Sơn khuyến nghị các bạn nên có trong Hợp đồng đặt cọc mua đất.

Điều khoản: Cam kết đất không có tranh chấp, không bị kê biênđặt cọc khi mua đất

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại  khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, trong đó bao gồm điều kiện về việc Đất không có tranh chấp và Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Theo đó, nếu đất đang có tranh chấp hoặc quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án theo quyết định của Cơ quan thi hành án dân sự thì không thể chuyển nhượng được.

Do đó, trước khi đặt cọc, bên mua đất nên đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không thuộc trường hợp này.

Điều khoản: Cam kết đất không thuộc quy hoạch

Đất thuộc diện quy hoạch, có thể là quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp Huyện (theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa bổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018).

Trường hợp này, khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

NHƯNG nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Do vậy, để tránh rủi ro khi nhận chuyển nhượng thì bên đặt cọc nên đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không thuộc quy hoạch. Trường hợp nếu tại thời điểm đặt cọc các bên không biết về tình trạng đất thuộc quy hoạch thì nên có điều khoản về việc trả lại tiền cọc cho bên mua trong trường hợp nếu sau thời điểm xác lập Hợp đồng đặt cọc, bên mua biết được thông tin thửa đất nằm trong quy hoạch.

Điều khoản: Cam kết đất có Giấy chứng nhận hợp pháp

Một trong những điều kiện đầu tiên là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

Hiện nay có không ít trường hợp sử dụng Giấy chứng nhận giả để lừa đảo chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do vậy, nhằm loại trừ rủi ro cần yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết có Giấy chứng nhận hợp pháp. Nếu sử dụng Giấy chứng nhận giả thì có thể đưa điều khoản phạt vi phạm khi đặt cọc.

Điều khoản: Cam kết đất đang không thế chấp tại bất kỳ đâu

Theo quy định hiện hành, người nhận thế chấp không chỉ có ngân hàng mà cá nhân hoặc các tổ chức tài chính khác đều có quyền nhận thế chấp nếu đủ điều kiện. Khi thế chấp quyền sử đụng đất, bên nhận thế chấp hoàn toàn có thể yêu cầu bên thế chấp không được chuyển nhượng, tặng cho đối tượng thế chấp. Do đó, khi đặt cọc phải yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết đất không phải là tài sản thế chấp, trừ trường hợp thế chấp nhưng được bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho,…

Trên đây là phần tư vấn của Luật Nam Sơn về việc Đặt cọc khi mua đất và 04 cam kết nên có trong Hợp đồng đặt cọc. Trong trường hợp quý khách có bất kỳ các vấn đề nào gặp khó khăn đừng ngần ngại liên hệ Luật Nam Sơn để được hỗ trợ trực tiếp bởi Luật sư Hà, Luật sư Trung và các Luật sư giàu kinh nghiệp khác.

Điện thoại: 1900.633.246

Gmail: Luatnamson79@gmail.com

 

1900.633.246 tv.luatnamson@gmail.com Follow on facebook