Chung cư có từ năm 2006, đến năm 2014 bên chủ đầu tư được cấp GCNQSD đất tại tầng 1, tòa nhà có 12 tầng, chủ đầu tư được cấp GCNQSD đất như vậy có đúng không?

chung-cu

Chung cư có từ năm 2006, đến năm 2014 bên chủ đầu tư được cấp GCNQSD đất tại tầng 1, tòa nhà có 12 tầng, chủ đầu tư được cấp GCNQSD đất như vậy có đúng không?

chung-cu

1. Chung cư có từ năm 2006, đến năm 2014 bên chủ đầu tư được cấp GCNQSD đất tại tầng 1, tòa nhà có 12 tầng, vậy bạn cho mình hỏi chủ đầu tư được cấp GCNQSD đất như vậy có đúng không?

Theo Điều 100 Luật Nhà ở 2014:

Điều 100. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư

  1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
  2. a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
  3. b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;
  4. c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
  5. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
  6. a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
  7. b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
  8. c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
  9. d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Theo quy định trên có thể thấy phần diện tích tầng 1 không phải là phần sở hữu chung nhưng là phần diện tích thuộc sở hữu riêng thuộc phần diện tích khác ngoài phần diện tích trong các căn hộ. Phần diện tích này nếu chủ đầu tư chưa bán cho ai thì tất nhiên vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư. Việc chủ đầu từ được cấp GCNQSD đất cho phần diện tích đó không có gì sai.

2. Mục đích của tầng 1 có ghi là “dịch vụ công cộng chung cho các nhu cầu dân cư trong tòa nhà và trong khu đô thị”, Vậy chủ đầu tư giờ cho thuê mà không chịu trích ra kinh phí để vẫn hành tòa nhà có đúng hay không?

Mục đích của tầng 1 dùng để làm “dịch vụ công cộng chung cho các nhu cầu dân cư trong tòa nhà và trong khu đô thị”, điều đó không có nghĩa là đất này là đất công cộng. Đất này vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư và CĐT hoàn toàn có quyền cho thuê lại và đảm bảo bên cho thuê lại thực hiện đúng mục đích là kinh doanh dịch vụ công cộng ví dụ: café shop, vinmart, … Tuy nhiên, CĐT có cần trích kinh phí ra để đóng chi phí quản lý vận hành tòa nhà hay không?

Vấn đề về quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại Điều 105, 106 Luật nhà ở 2014 và Điều 10 Thông tư số 02/2016/TT-BXD về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

Theo đó, Phí quản lý vận hành là khoản phí để phục vụ cho hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư.

Theo khoản 4, Điều 4 Thông tư 02/2016: “Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.”

Theo đó, phần diện tích tầng 1 thuộc chủ sở hữu là chủ đầu tư, và người sử dụng là người thuê lại phần diện tích đó, cho nên một trong hai đối tượng này phải đóng phí quản lý và vận hành, tùy theo thỏa thuận hợp đồng giữa hai bên đó. Những chủ sở hữu căn hộ khác trong tòa nhà nếu thấy có bất kỳ một vấn đề gì cần khiếu nại thì nêu ý kiến cho Ban quản trị nhà.

Theo quy định tại khoản 2, Điều 103 Luật nhà ở 2014 thì: “Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư.”

Theo quy định tại khoản 5, Điều 5 Thông tư 02/2016 thì: “Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư”.

Theo đó, mọi ý thắc mắc xin gửi cho bản quản trị giải quyết.

Trên đây là giải đáp câu hỏi của bạn đọc, Luật Nam Sơn xin gửi đến quý bạn đọc. Trường hợp có các thắc mắc cần giải đáp liên quan đến pháp luật quý bạn đọc có thể liên hệ Luật Nam Sơn để được tư vấn trực tiếp bởi Luật sư HàLuật sư Trung và các Luật sư có kinh nghiệm khác.

Hotline: 1900.633.246,

Email: Luatnamson79@gmail.com 

 

1900.633.246 tv.luatnamson@gmail.com Follow on facebook