Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, xử lý thế nào ?

chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi chưa đến hạn xảy ra khá phổ biến, nhất là đối với các bạn sinh viên thuê trọ. Vậy theo quy định pháp luật hiện hành, người cho thuê nhà có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không? Nếu không thì người thuê nhà có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi cho mình?

chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn đúng hay sai ?

Đòi lại nhà khi chưa hết thời hạn thuê là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi chưa hết thời hạn thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Khoản 1 Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định về các trường hợp bên cho thuê nhà có quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà cho thuê, cụ thể bao gồm các trường hợp sau:

  • Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
  • Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
  • Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận trong hợp đồng;
  • Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
  • Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
  • Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
  • Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

Như vậy, người cho thuê nhà chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu lý do chấm dứt thuộc các trường hợp nêu trên. Đối với những trường hợp còn lại, nếu không phải là thỏa thuận trong hợp đồng hay không sự đồng ý của người thuê là đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật. Khi đó, người thuê nhà có thể khởi kiện để yêu cầu chủ nhà thực hiện theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại.

Nên làm gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình ?

Khoản 5 Điều 428, Điều 361 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và bồi thường thiệt hại như sau: Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ hợp pháp thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của BLDS, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ được quy định tại điều 360 BLDS 2015. Theo đó, nếu có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm: Thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần (Điều 361 BLDS 2015). Bên bị thiệt hại có trách nhiệm chứng minh những thiệt hại đó.

Như vậy, khi chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật thì phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê nếu có thiệt hại xảy ra. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại theo quy định tại điều 585 BLDS 2015: Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời; Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường dựa trên khả năng kinh tế của bên vi phạm.

Ngoài ra, nếu trong hợp đồng có quy định về phạt cọc, phạt vi phạm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật thì người cho thuê nhà còn phải chịu phạt những khoản tiền này nữa.

Thời hiệu yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đòi bồi thường thiệt hại

Điều 429 BLDS 2015 quy định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người thuê bị chủ nhà đòi lại nhà.

Như vậy, khi chủ nhà đòi lấy lại nhà trước hạn mà ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người thuê thì có thể yêu cầu chủ nhà bồi thường về những thiệt hại xảy ra. Nếu không thỏa thuận được về mức bồi thường thì có thể khởi kiện ra Tòa.

Lưu ý, để có thể được Tòa án giải quyết thì bạn phải cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là đúng quy định.

Trên đây là phần tư vấn của Luật Nam Sơn về trường hợp Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Trong trường hợp quý khách có bất kỳ các vấn đề nào gặp khó khăn đừng ngần ngại liên hệ Luật Nam Sơn để được hỗ trợ trực tiếp bởi Luật sư Hà, Luật sư Trung và các Luật sư giàu kinh nghiệp khác.

Điện thoại: 1900.633.246

Gmail: Luatnamson79@gmail.com

1900.633.246 tv.luatnamson@gmail.com Follow on facebook